Bestemmingsplan voor particulieren

12 februari 2019/door George Beentjes

Wanneer ik op een feestje vertel over mijn werk dan is de standaardreactie, maar wat is dat dan precies en waarvoor heb ik dat nodig? En wat staat daar dan in? Waar vind ik een bestemmingsplan eigenlijk? Meestal vertel ik dat een bestemmingsplan aangeeft wat je ergens mag doen en wat je daar mag bouwen. Vervolgens eindigt het onderwerp daar onder invloed van (luide) muziek of het aansnijden van een ander onderwerp. Denk aan het weer of dat geweldige nieuwe programma op RTL 4 dat gisteren begonnen is. Maar iedereen heeft met bestemmingsplannen te maken en vaker dan u denkt!

Stappenplan

Menig mens wilt iets aan het huis laten doen. Denk aan gezinsuitbreiding of een nieuwe hobby. Misschien stopt u wel met uw agrarisch bedrijf of kunt u een agrarisch perceel kopen waar u wilt wonen. In Nederland zijn er dan een heleboel regels om rekening mee te houden. Onder andere die van het bestemmingsplan en het Bouwbesluit. Maar waar begin je als je iets wilt veranderen aan je huis? De rijksoverheid heeft een overzichtelijk stappenplan voor bouwen en (ver)bouwen op haar website staan: “Stappenplan bij bouwen en verbouwen”. De eerste stap is om te controleren of u een vergunning nodig heeft. In een andere blog gaan wij hierop in. Als u een vergunning nodig heeft is stap 2 controleren of het bouwplan past in het bestemmingsplan.

Wat is een bestemmingsplan?

Maar wat is dat? Een bestemmingsplan is een plan waarin de gemeente vastlegt waarvoor ieder stukje grond bestemd is. Waar mag worden gewoond en waar mag je een bedrijfje beginnen? Waar mag de warme bakker zich vestigen, of zo’n lekkere ijssalon voor in de zomer? (..mmmmmm..) Hoe hoog mag daar dan gebouwd worden en waar mag het gebouw zich precies bevinden? Een terrasje bij zo’n ijssalon is natuurlijk ook belangrijk! Maar waar eindigt dat terras dan en waar begint de weg? Dit zijn zaken die kunnen worden vastgelegd in een bestemmingsplan.

Ook in uw privéleven heeft u te maken met het bestemmingsplan. Als u een woning heeft wilt u weten hoever u dat uit mag breiden en wat de afmetingen mogen zijn van een schuurtje. Het bestemmingsplan geeft daar ook informatie over. ‘Informatie’ klinkt misschien wat te vrijblijvend, want ze worden ook gewoon ‘regels’ genoemd. Regels waaraan iedereen zich dient te houden. Ook u. En als u zich er niet aan houdt dan krijgt u te maken met de gemeente.

Gedonder met de gemeente

Wellicht heeft u er wel eens mee te maken gehad, maar het kan voorkomen dat op enig moment er een ambtenaar langs komt. Meestal is dit de bouwinspecteur of de toezichthouder die komt kijken wat u aan het doen bent of wat u met veel bloed, zweet en tranen heeft gedaan. Als u zich niet heeft ingelezen in het bestemmingsplan, dan kan het zo zijn dat het gedonder begint.. Deze persoon vertelt u dat het schuurtje dat u heeft gebouwd niet voldoet aan de regels van vergunningsvrij bouwen en ook niet voldoet aan de regels van het bestemmingsplan.

De ambtenaar vertelt u dat de gemeente zal handhaven omdat niet wordt voldaan aan de regels. “U kunt binnenkort een brief verwachten waarin alles wordt uitgelegd. Maar houdt u er rekening mee dat wanneer u niet naar ons luistert u een dwangsom van € 1.500,- per week kunt verwachten zolang u de schuur niet aanpast aan het bestemmingsplan. U kunt een omgevingsvergunning aanvragen voor de activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ en de activiteit ‘bouwen’. Goedemiddag.”

Frustratie

En daar zit u dan. U heeft net met zoveel voldoening die schuur neergezet om eindelijk die fietsen droog te kunnen zetten. Al die andere spullen waar in huis geen plek voor was kunt u nu eindelijk opbergen. En eindelijk heeft u ruimte voor uw hobby. “Waar bemoeit die gemeente zich mee, niemand heeft er toch last van?!”

Maar wanneer de emoties wat gezakt zijn, komt de helderheid in uw gedachten terug. U ziet in dat u iets moet gaan doen, want de spaarrekening laat het echt niet toe om die € 1.500,- per week te betalen. “Daar kan ik verdorie van op vakantie!”, zult u wellicht denken. En zo is het ook.
De hiervoor geschetste situatie is op te lossen – maar nog belangrijker: te voorkomen – door in het bestemmingsplan te kijken wat de mogelijkheden zijn en eventueel een omgevingsvergunning aan te vragen. Hierover vertel ik verderop in deze blog meer.

Waarom een bestemmingsplan?

Graag wil ik eerst verduidelijken waarom een bestemmingsplan überhaupt bestaat. Nederland is een klein land waar veel mensen wonen. We moeten daarom zorgvuldig met de schaarse ruimte omgaan. De overheid (Rijk, Provincie en gemeente) verdeelt de beschikbare ruimte door het opstellen van ruimtelijke plannen. Het bestemmingsplan is het ruimtelijke plan van een gemeente. Het is een juridisch bindend ruimtelijk plan. Dat wil zeggen: u (en iedereen) moet zich eraan houden. Doet u dat niet dan bent u in overtreding en kunt u terechtkomen in de situatie met de gemeente zoals eerder in deze blog is beschreven.

“Ik mag toch zelf wel uitmaken wat ik met mijn eigen grond doe?” is een veel gehoorde uitspraak. In beginsel is dat natuurlijk ook zo, maar vrijheid kent uiteindelijk ook grenzen. Zeker in een land als Nederland. Want u heeft misschien de beste bedoelingen en houdt rekening met uw buren, maar wat als uw buurman dat niet doet? Wanneer een gesprek met uw buurman niet helpt nadat hij een schuur heeft gebouwd die net dat kleine beetje zonlicht dat u nog had wegneemt of zomaar op de erfgrens wordt gezet ? Mag dat zomaar? Dan zijn er twee mogelijkheden:

1. De schuur is vergunningsvrij. Dit kan worden nagegaan in de wet – Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Indien het vergunningsvrij is, staat de buurman in zijn recht.
2. Indien het niet vergunningsvrij is, moet worden nagekeken of het past in het bestemmingsplan.

Waar vind ik een bestemmingsplan?

Oke, maar waar vindt u dat bestemmingsplan dan? Heel veel bestemmingsplannen zijn online te vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl. Dit zijn pakweg de bestemmingsplannen van maximaal 10 jaar oud. Is een bestemmingsplan nog niet online beschikbaar, dan kunt u bij de desbetreffende gemeente terecht om een bestemmingsplan te bekijken. Vaak moet u dan eerst wel een afspraak maken. Bij veel gemeenten kunt u hulp krijgen met het interpreteren van het bestemmingsplan. Maar inmiddels zijn de meeste plekken in Nederland voorzien van digitale bestemmingsplannen die op Ruimtelijkeplannen.nl te vinden zijn. Binnenkort verschijnt er op deze website een blog met uitleg over het raadplegen van bestemmingsplannen op Ruimtelijkeplannen.nl.

Hoe ziet een bestemmingsplan er uit?

En hoe ziet een bestemmingsplan er uit? Een bestemmingsplan bestaat altijd uit drie onderdelen:

1. Een toelichting. Hiermee wordt de keuzes die zijn gemaakt in het bestemmingsplan onderbouwd. Het bestemmingsplan wordt omschreven en er wordt getoetst aan het geldende beleid. Verder wordt onderbouwd dat het plan voldoet aan de eisen die het milieu en de omgeving stellen. Dit zijn bijvoorbeeld verkeer en parkeren, luchtkwaliteit en geluid. In sommige gevallen zijn er onderzoeken nodig
2. Regels. In de regels staat per bestemming beschreven welke functies er zijn toegestaan. Tevens staat beschreven hoe er gebouwd mag worden. Er kunnen maximale bouwhoogtes en goothoogtes worden gegeven. Ook wordt er vaak gewerkt met ‘bouwvlakken’. Hier binnen mogen gebouwen worden gebouwd. Ook geven de regels veelal aan binnen welke marges de maten in het bestemmingsplan mogen worden overschreden. Dit worden ‘binnenplanse afwijkingsmogelijkheden’ genoemd. Deze binnenplanse afwijkingsmogelijkheden kunnen ook gelden voor functies die niet direct zijn toegestaan, maar via een lichte procedure wel.
3. De regels geven tevens aan wanneer er voor het graven in de grond een omgevingsvergunning nodig is en wanneer bijvoorbeeld archeologisch onderzoek nodig is.
   
4. Een planverbeelding. Via de planverbeelding is te zien welke bestemming voor een bepaald stuk grond geldt. Ieder bestemming heeft een eigen kleur. Voor wonen is dit bijvoorbeeld geel en voor bedrijven is dit paars. Ook zijn de bouwvlakken hierop te zien waarbinnen gebouwd mag worden. De planverbeelding is dus gekoppeld aan de regels en deze vormen samen het juridische (iedereen is eraan gebonden) deel van het bestemmingsplan.

Zoals u kunt lezen heeft een bestemmingsplan nogal wat voeten in de aarde. Al met al kunnen de kosten daarom ook oplopen. Over de kosten van een bestemmingsplan gaan wij in in een aparte blog.

Hulp bij raadplegen

En als u er nu of later niet uit komt? Biedt de gemeente geen hulp aan bij het inzien van het bestemmingsplan en komt u er niet achter dat wat u wilt wel of niet mogelijk is, dan zijn wij er om u hiermee verder te helpen. Wij kunnen u gedurende het hele proces ontzorgen. Wij hebben bijvoorbeeld een leuke blog geschreven over het bouwen van een schuurtje in de voortuin.

Welstand

Want er zijn nog meer stappen die gevolgd dienen te worden. Bij het voorbeeld van het schuurtje is het van belang te checken of het bouwplan past binnen de welstandseisen van de gemeente. Deze kunt u vinden in de welstandsnota. Hierin staan voorwaarden waaraan uw bouwplan moet voldoen, zodat het plan architectonisch en qua uiterlijk past in zijn omgeving. Het bouwplan wordt ook gecheckt aan de bouwverordening van de gemeente en aan de bouwvoorschriften.

Aanvragen

Als het schuurtje wel past binnen het bestemmingsplan dan kunt u een omgevingsvergunning aanvragen bij uw gemeente. Dit kan op twee manieren: U kunt via een online omgevingsloket de plannen voor uw schuurtje indienen. Dit systeem geeft dan automatisch aan welke stukken u volgens de landelijke regels, die staan in de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor), bij uw aanvraag moet inleveren. U kunt er ook voor kiezen om het aanvraagformulier via het Omgevingsloket online te printen en vervolgens per post in te dienen bij de gemeente.

Leges

De gemeente berekent kosten voor de vergunningsaanvraag: de zogenoemde leges. Verleent de gemeente de vergunning niet? Ook dan moet u mogelijk wat betalen. De bedragen verschillen per gemeente en staan in de gemeentelijke legesverordening. Als de aanvraag past binnen het bestemmingsplan volgt de gemeente de reguliere procedure die 8 weken mag duren en eenmaal verlengd kan worden met maximaal 6 weken.

Het maken van een bestemmingsplan volgt een procedure die de gemeente voert. De kosten hiervan worden ook verrekend via de leges. Deze leges kunnen aardig oplopen omdat de procedure van een bestemmingsplan uitgebreid is en lang duurt. Het is daarom verstandig de legesverordening te raadplegen voordat een procedure wordt gestart.

Past het niet in het bestemmingsplan? Afwijken.

En wat als uw wensen niet passen binnen het bestemmingsplan? Dan zijn er verschillende mogelijkheden die ik hier kort zal benoemen. In een andere blog wordt hier uitgebreider op in gegaan. Het geldende bestemmingsplan biedt zelf al afwijkingsmogelijkheden van de regels, zogenaamd binnenplans afwijken, hier zijn wel vaak voorwaarden aan verbonden. Er zijn ook zogenaamde kruimelgevallen, die in Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld bepaalde bijgebouwen, dakkapellen, nutsvoorzieningen en antenne-installaties. Voor deze twee gevallen geldt de (korte) reguliere voorbereidingsprocedure. En dan zijn ook nog buitenplans afwijken en tijdelijk afwijken mogelijk.

Overleg met uw buren

Een belangrijke stap in de ruimtelijke ordening is het overleg met uw buren. Dit is iets wat steeds belangrijker wordt, zeker met het oog op de komende Omgevingswet die naar verwachting in 2021 in werking zal treden. Van de huidige samenleving wordt in steeds grotere mate verwacht dat dingen zelf worden opgelost. Dit betekent: zonder dat de overheid als scheidsrechter moet optreden wanneer procedures al zijn opgestart of zijn afgerond.

Hoe ziet de overheid dit dan voor zich? Stel dat u een nieuwe woning wilt bouwen en die past niet binnen het bestemmingsplan omdat de nok te hoog wordt of omdat u buiten het bouwvlak uit het bestemmingsplan bouwt. Normaal gesproken was het dan zo dat u daarvoor een aanvraag deed en dat gedurende de procedure om af te wijken van het bestemmingsplan (een postzegelbestemmingsplan of een omgevingsvergunning) voor buren en andere belanghebbenden de mogelijkheid bestond om iets van de ontwikkeling te vinden en er iets tegen te doen.

Waarom overleg met uw buren?

Deze procedures zijn vaak tijdrovend en kostbaar voor alle partijen en vaak blijkt dat procedures hadden kunnen worden voorkomen als in het voortraject overleg was gepleegd met de buren om kou uit de lucht te halen. Vaak zijn er onderliggende redenen of gevoelens waardoor bezwaar of beroep wordt ingediend tegen een initiatief. Men heeft bijvoorbeeld geen probleem met de hoogte of de positie van de woning, maar men vindt het asociaal dat de buurman het niet eerst heeft overlegd (“hij had op zijn minst toch eerst wel even langs kunnen komen om ons in te lichten?”), of er staat een boom op het erf van de buurman die teveel schaduw geeft.

Hierom verwacht de overheid in de nieuwe opzet dat u eerst overlegt met uw buren voordat er een aanvraag wordt ingediend. Hiermee worden rechtsbeschermingsprocedures (zienswijzen, bezwaar en beroep) niet voor de verkeerde doeleinden (lees: burenruzies) gebruikt. Bijkomend voordeel is ook het feit dat plannen in een beginfase veel makkelijker kunnen worden aangepast dan wanneer de plannen al concreet zijn. Rechtsbeschermingsprocedures zijn bedoeld om te borgen dat afwegingen over het wel of niet meewerken aan afwijkingen van het bestemmingsplan goed gebeuren. Dit betekent dat het vergroten van het woongenot van uw buurman er niet toe mag leiden dat uw woongenot er drastisch onder leidt, en andersom uiteraard.

Wij helpen u!

Ik begrijp dat alles wat ik hiervoor heb opgeschreven niet echt interessante gespreksstof is op een feestje – met uitzondering van de kerstborrels van ruimtelijke adviesbureaus (nee zelfs daar niet) – maar ik hoop dat met deze blog wel duidelijker is geworden dat iedereen te maken heeft met bestemmingsplannen en alles wat daaraan vast hangt. Ook begrijp ik dat u niet de ins en outs hoeft te weten van deze materie en dat is waarom wij er zijn. Via onze website kunt u contact met ons opnemen als u ook maar iets uit de ruimtelijke kosmos nodig heeft. Wij helpen u en zorgen ervoor dat u kunt realiseren wat u graag wilt. Ook bieden wij inzicht in onze producten.